Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц

Владельцы коммерческой недвижимости ежегодно повышают плату для своих арендаторов.

Вне зависимости от сезонности, величины полученной прибыли и прочих факторов, коммерсант, работающий на арендованных площадях, обязан вовремя вносить плату. Это заставляет многих задуматься о приобретении собственной коммерческой недвижимости.

Если предприниматель не может позволить себе выемку такой суммы из оборота, а собственных средств недостаточно, можно воспользоваться ипотечным займом на приобретение коммерческой недвижимости.

Какие условия ее предоставления и кто имеет право на получение займа, рассмотрим подробнее в статье.Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц имеет целый ряд особенностей, которые придется учитывать.

Коммерческая ипотека – что это?

Принцип ипотечного кредитования для покупки коммерческой недвижимости схож с кредитом, который выдаётся физическим лицам на приобретение жилья.

Если взять в ипотеку коммерческую недвижимость, залогом з становится объект недвижимости, который уже есть в собственности у бизнесмена, либо приобретаемое помещение.

Чтобы претендовать на получение коммерческого ипотечного кредита, заёмщику необходимо предоставить в банк на рассмотрение пакет документов.

Он включает в себя:

1. Регистрационные документы предприятия. Бизнесмен должен подтвердить наличие у него действующей фирмы.
2. Документы, подтверждающие основную деятельность фирмы.

В законодательстве существуют пробелы, которые затрудняют оформление ипотечного кредита на объекты нежилого фонда.

Действия с жилой недвижимостью регулируются множеством актов, но не существует нормативных документов, которые бы регулировали действия в отношении нежилых помещений.

Приобретаемое помещение не может стать залогом в банке до завершения операции купли-продажи. Если сказать проще, то вначале банк должен выдать деньги на его приобретение, затем предприниматель оформляет право собственности и только потом банк может принять коммерческое помещение в качестве залога.

То есть для банка существуют немалые риски. Не многие финансовые организации имеют в списке услуг ипотечное кредитование коммерческой недвижимости именно по этой причине.

Программа кредитования предусматривает оплату первого взноса, страхование объекта недвижимости и его оценку.

Банки предлагают различные условия по ипотеке на коммерческую недвижимость, но средние показатели выглядят так:

• срок кредита до 10 лет;
• ставка до 17% годовых;
• первоначальный взнос от 15 до 20%.

Какие предложения существуют у банков?

Как уже было сказано выше, не в каждом финансово-кредитном учреждении получится взять ипотеку на покупку коммерческой недвижимости физическим лицом.

это с большим количеством рисков и несовершенным законодательством.

Самые крупные игроки финансового рынка не остались в стороне, и могут предложить довольно интересные программы. Рассмотрим их условия подробнее.

Сбербанк

«Бизнес-Недвижимость» так называется кредитная программа от старейшего российского банка. Благодаря продукту предприниматели могут стать собственниками коммерческой недвижимости.

Условия ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц у Сбербанка довольно простые, в то же время выгодные.

Кредит может быть выдан сроком до 10 лет, минимальная сумма займа составляет всего 150 тысяч рублей, процентная ставка 11% годовых.

ВТБ24

«Бизнес-Ипотека» от банка ВТБ24 позволяет приобрести различные объекты коммерческой недвижимости: магазины, офисы, складские и производственные помещения.

В ВТБ ипотека на коммерческую недвижимость не может быть получена на полную стоимость помещения.

Первоначальный взнос должен быть не менее 15%, минимальная сумма кредита 4 млн руб. Долг должен быть погашен максимум за 10 лет.

При возникновении трудной финансовой ситуации, клиент вправе запросить у банка отсрочку на выплату основного долга.

При этом проценты он обязан продолжать выплачивать. Максимальная продолжительность такой отсрочки составляет 6 месяцев.

Россельхозбанк

«Коммерческая ипотека» – заём на приобретение коммерческой недвижимости от Россельхозбанка. Целью приобретения по данной программе может являться только коммерческая недвижимость.

Как и в предыдущих случаях, максимальный срок кредитования составляет 10 лет. Сумма кредита может составлять до 20 млн руб.

На ремонт объекта недвижимости можно запросить дополнительную сумму. Банк рассматривает возможность предоставления ипотеки на покупку коммерческой недвижимости без первоначального взноса. Также можно воспользоваться услугой по отсрочке платежей. Максимальный срок которой составляет один год.

Уралсиб

В банке Уралсиб также есть продукт, который позволит приобрести коммерческую недвижимость, он называется «Бизнес-Инвест». Данный тип кредита также предполагает отсутствие первоначального взноса.

Предложение подойдёт в том случае, когда купить недвижимость нужно в короткий срок, и копить на первоначальный взнос некогда. Предложение по данной программе гораздо шире, чем у конкурентов.

«Бизнес-Инвест» предполагает не только приобретение офисов, магазинов складов и прочей коммерческой недвижимости, а также готового бизнеса, проведение ремонта и модернизации, приобретение оборудования.

Уралсиб предлагает воспользоваться собственной программой рефинансирования. Финансовая организация погасит долг клиента в другом банке и начнет сотрудничество с ним на взаимовыгодных условиях.

Программа ипотечного кредитования от банка Уралсиб имеет следующие условия: срок кредита от 6 до 120 месяцев, минимальная сумма от 300 тысяч рублей, валютой расчетов по данному предложению являются российские рубли.

В открытых источниках процентную ставку по этому продукту банк не указывает.

К каждому клиенту применяется индивидуальный подход и гибкие условия. Ставка будет определена после того, как специалистами банка будет изучен предоставленный клиентом пакет документов.

При обращении в данный банк есть один существенный минус. Уже много лет кредитные организации не взимают дополнительных комиссий при выдаче кредита. В этом банке комиссия до сих пор существует. Получая кредит, клиенту придется заплатить от 25 до 105 тысяч рублей в качестве вознаграждения банку за выдачу кредита.

В качестве залога для обеспечения возвратности кредита банк может оформить не только недвижимое имущество, но и транспорт, оборудование.

Клиентам предлагают различные варианты и графики погашения задолженности, в том числе с поправкой на сезонность бизнеса. Работа банка строится на индивидуальном подходе к каждому клиенту. Имущество подлежит обязательному страхованию.

В пользу какого банка сделать выбор и на какие критерии основываться?

Прежде чем определиться, с каким банком начать сотрудничество, необходимо проанализировать условия их кредитных программ.

Выбор банка для ипотеки под коммерческую недвижимость для физических лиц будет зависеть от того, что для клиента играет важнейшую роль.

Если минимальная процентная ставка, то это один банк. Если возможность отсрочить оплату основного долга, то это другой, а самую большую сумму кредита предлагает третий.

Стоит помнить, что банк в принятии решения основывается в первую очередь на платежеспособность клиента.

Поэтому предоставить на рассмотрение нужно максимально полный пакет документов. Хорошая кредитоспособность гарантирует получение выгодных условий по кредитному продукту, а именно: максимальной суммы кредитования при минимальной процентной ставке.

Чтобы сэкономить время, заявки можно отправлять сразу в несколько банков. При этом не нужно ездить в офисы.

Предварительную заявку можно оставить через специальную форму на официальном сайте банка.

Наличие поручителя или имущества, которое может выступать в качестве залога, существенно повышают вероятность одобрения ипотечного кредита.

Какие требования банки предъявляют к заемщикам?

Требования к заемщикам у разных банков могут различаться незначительно.

Основными пунктами, которым потенциальные получатели ипотеки на коммерческую недвижимость, должны соответствовать:

• возраст до 60 лет;
• бизнес должен существовать не менее 6 месяцев.

Организация должна быть зарегистрирована в том регионе, где есть представительство банка. Немаловажным фактором, влияющим на принятие банком решения о выдаче кредита, является годовой объем выручки.

В законодательстве не прописаны требования к клиентам, которые собираются оформлять коммерческую ипотеку. То есть каждый банк вправе регулировать их самостоятельно, создавая внутренние распоряжения.

Чтобы получить ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП, необходимо соблюсти следующие требования:

• возраст не старше 65 лет. При этом кредит многие банки выдают не с 18-летнего, а с 21-летнего возраста;
• заемщик должен быть зарегистрирован и вести предпринимательскую деятельность в регионе присутствия банка;
• наличие телефонного номера для связи.

К юридическим лицам предъявляются иные требования.

1. На момент обращения в банк, предприятие должно быть зарегистрировано минимум 9 месяцев.
2. Доля участия не резидентов, а также государственных и религиозных организаций не может превышать четверти уставного капитала.
3. Юридический адрес и фактическое место ведения бизнеса должны находиться в регионе деятельности банка.

Ипотека на приобретение коммерческой недвижимости отличается от стандартной на приобретение жилья тем, что по ней невозможно получить имущественный налоговый вычет или воспользоваться субсидиями.

Какие документы необходимо предоставить в банк?

Сперва заполняется заявление и анкета на выдачу кредита.

Калькулятор ипотеки на коммерческую недвижимость позволит заранее рассчитать будущий размер платежей и понять, будет ли программа выгодной.

Банк требует предоставить удостоверения личности (паспорта) всех участников сделки (заемщика и поручителя при наличии).

Далее нужно подготовить пакет документов, касающийся самого юридического лица:

• Устав;
• Свидетельство о регистрации;
• Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
• Приказ о назначении директора и главного бухгалтера;
• Бухгалтерскую и налоговую отчетность, а также все документы, касающиеся самой недвижимости.

Покупку какой недвижимости может одобрить банк?

Кредит предназначен для приобретения торговых, офисных, складских помещений, производственных площадей, точек общепита.

Кредитуется покупка именно недвижимого имущества. Например, нельзя оформить кредит, чтобы приобрести павильон быстрого питания, так как он не попадает под определение категории недвижимого имущества.

В случае приобретения здания или сооружения, под обременение также попадает земля, на которой оно возведено.

Полезный материал: Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку: образец

Требования банка к приобретаемому объекту

Основные требования заключаются в следующем:

• объект расположен на территории РФ, в регионе действия банка;
• к недвижимости должен быть свободный доступ;
• документы на объект оформлены правильно;
• здание должно быть капитальной постройкой;
• не иметь обременений.

Достоинства и недостатки коммерческой ипотеки

Если начать говорить о недостатках, то самый существенный – услугу предлагают немногие банки.

Далее идёт привязка к региону действия банка, то есть данный вид займа доступен только жителям крупных городов. Процедура рассмотрения заявки длительная по сравнению с обычной ипотекой.

К положительным сторонам можно отнести возможность получения отсрочки по выплате основного долга сроком до 1 года. Банки могут предложить индивидуальный график погашения платежа. Это очень удобно, когда бизнес имеет четко выраженную сезонность.

Как повысить шанс на одобрение кредита?

Лучше всего оформлять ипотеку в банке, с которым вы уже сотрудничаете. Идеально, если в том же, где открыт расчетный счёт организации.

Банки предъявляют строгие требования к заёмщику, и именно по коммерческой ипотеке идёт большой процент отказов. Причиной тому является рискованность операции для банка.