На что стоит обратить внимание в договоре ипотеки?

Как и при заключении всех прочих соглашений, к формированию и подписанию договора ипотечного кредитования следует подходить очень ответственно.

Формируя договора, банковские работники думают в первую очередь не о клиенте, а о финансовой организации, на которую они работают, стараясь по максимуму обезопасить банк и снизить возможные риски.

Большинство соглашений уже давно составляются по общим образцам, однако клиенту все равно следует заранее внимательно изучать все пункты договора, где подробно расписаны все права и обязанности сторон.

Предлагаем узнать, на что стоит обратить внимание в договоре ипотеки перед подписанием документа.

С какого момента договор считается заключенным?

Ипотечный кредит оформляется не в один момент, а поэтапно. Одной из конечных стадий оформления считается заключение ипотечного договора, однако этот этап не является завершающим, как считает большая часть клиентов.

Для начала потенциальному заемщику требуется получить одобрение ипотеки, затем подобрать объект, на который будет оформляться ипотека, собрать для него все необходимые бумаги и направить их в банк на рассмотрение.

Процесс оформления начнется только в том случае, если у кредитора не возникнет никаких вопросов:

1. Первым делом между сторонами покупателя и продавца будет заключено предварительное соглашение о покупке.
2. Далее потребуется подписать ипотечный договор.
3. Недвижимость переходит новому владельцу, то есть заемщику, с составлением соответствующего акта о передаче.
4. Бывшему владельцу поступают деньги за переданный объект. Чаще всего полную сумму на счет переводит банк, но могут быть использованы и другие способы.
5. Действующий ипотечный договор регистрируется в Росреестре, а на приобретенный объект накладывается обременение.

Таким образом, финальной стадией оформления можно считать внесение записи в Росреестр. Сама ипотека будет считаться окончательно полученной не в момент подписания бумаг, а после того, как продавец получит всю положенную сумму.

На что стоит обратить внимание при формировании текста документа?

Все бумаги о получении услуги кредитования по ипотеке могут быть документально оформлены при покупке квартиры, дома, строительстве и т.д. Регулируется данный процесс Федеральным законом 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так как речь, как правило, ведется о достаточно крупных суммах, то еще до момента окончательного принятия решения и подписания важно внимательно изучить текст документа, взвесить все за и против.

Что важно в первую очередь: размеры обязательных платежей, возможные риски, права обеих сторон, возможности изменения условий соглашения и т.д.

Все ипотечные соглашения можно разделить на 2 категории:

• выдается с условием, что приобретенная недвижимость будет выступать в качестве залогового объекта – в таком случае требуется оформлять только договор кредитования;
• выдается с условием, что уже имеющаяся собственность будет выступать объектом залога – в этом случае нужно оформлять как ипотечное (или залоговое), так и кредитное соглашение.

Вариант номер 1 является более популярным и встречается чаще, поэтому о нем стоит рассказать более подробно.

Каким образом бы не составлялся документ и в какой форме бы он ни был, главные пункты в договоре ипотеки следующие:

1. Стороны соглашения. В этом пункте указываются сведения о том, кто предоставляет залог, а кто из сторон является его получателем.
2. Объект договоренности. Указывается объект собственности и предоставляется полная информация о нем со всеми документально подтвержденными данными.
3. Условия, на которых кредитор предоставляет услугу кредитования.
4. Итоговая цена получаемого объекта.
5. Права и обязательства участников, ответственность каждой из участвующих сторон. Зачастую клиентам бывает сложно самим разобраться во всех нюансах, которые прописаны в данном пункте. В таком случае лучше обратиться за консультацией к юристу, чтобы он прояснил основные моменты и условия, на которых банки предоставляют свои услуги и рассказал об их применении на практике.
6. Условия целевого применения и погашения долга.

Какие пункты следует особо тщательно изучить?

Уже после того, как все стадии подготовки и формирования документа остались позади, и остается только поставить подпись на бумаге, многие заемщики забывают о мерах предосторожности и расписываются, не глядя и не вчитываясь до конца в написанное.

И очень часто в дальнейшем подобное небрежное отношение приводит к возникновению проблем и вопросов на почве того, что клиент не удосужился внимательно прочитать все пункты соглашения.

Что важно проверить в договоре ипотеки при прочтении:

1. Пункт об обязательствах заемщика. Например, банк может вписать обязательным условием необходимость поставить компанию в известность в случае наступления непредвиденного происшествия. Если клиент в установленный срок не прислал письменного уведомления, это может быть расценено как нарушение условий договора.
2. Возможность довременного погашения и его условия.
3. Пункт о том, имеет ли право банк повысить ставку при наступлении определенных обстоятельств.
4. Сведения о возможности досрочного расторжения соглашения.
5. Тип применяемой процентной ставки: изменяемая или фиксированная.

Права и обязательства участников

Главное обязательство и ответственность для обоих участников – полное соблюдение всех пунктов и условий договоренности.

Помимо наиболее очевидных пунктов имеется еще ряд установок, на которые имеют право, как кредитор, так и физическое лицо:

1. В документе в обязательном порядке должна быть расписана предварительно согласованная стоимость недвижимости. Для наиболее точной оценки участники чаще всего прибегают к услугам третьих лиц.
2. Лицо, предоставляющее залог, оставляет за собой право проживать и прописывать членов своей семьи в жилье, которое было предоставлено в качестве залога.
3. Кредитная организация может запретить должнику проводить определенные действия с имуществом: продавать, сдавать или устраивать перепланировку.
4. Заемщик должен своевременно совершать все требуемые платежи и постепенно уменьшать сумму долга за ипотеку.
5. Кредитор имеет право при желании проверять состояние и качество залоговой недвижимости. Залогодатель же обязуется сохранять имущество в надлежащем состоянии.

Стоит отметить, что кредитор имеет право не только проверять и оценивать состояние жилья, но и при необходимости потребовать от заемщика досрочного погашения долга, если имуществу был нанесен значительный ущерб.

То есть если квартира или дом будет нуждаться в ремонте, или же должник будет нарочно портить внешний вид жилья, то кредитор может отказаться ждать момента, когда залог окончательно потеряет свою ценность.

Советуем статью: Когда появилась ипотека в России?

Окончательная стоимость обслуживания кредита

Рассматривая, что главное в договоре ипотеки, нельзя обойти вниманием финансовые моменты.

Помимо процентов, которые клиент обязан выплачивать за возможность пользования выданными средствами, есть ряд и других расходов, связанных с оформлением и обслуживанием займа.

Чтобы клиенту было проще и понятней, в итоговом варианте соглашения прописывается наиболее полная цена займа. Как правило, это та самая более высокая процентная ставка, которую можно найти в любом договоре.

Полная стоимость кредитования складывается из различных факторов: итоговая сумма платежей в счет основной задолженности, общая сумма всех начисляемых процентов, средства за страховку и прочие расходы, которые прописаны в документе по услуге кредитования.

На размеры итоговой суммы займа влияет срок, на который он оформлен, размеры первоначального взноса и некоторые другие моменты. Поэтому, чтобы иметь возможность сравнить условия и окончательную сумму кредитования в разных компаниях, потребуется оформить займы на абсолютно одинаковых условиях.

Изменяемая ставка

Чаще всего размер ставки остается фиксированным, то есть неизменным на протяжении всего срока, на который был оформлен займ.

Кредитор не имеет права без явной причины изменить ее в одностороннем порядке.

Тем не менее случаются ситуации, при которых банк может повысить ставку по открытому кредиту. К примеру, это может произойти, если клиент получил ипотеку со страховкой, а затем не продлил срок действия своего полиса. В любом случае все эти моменты должны быть прописаны в соглашении.

Возможность досрочного погашения

Как правило, у заемщиков есть возможность полностью досрочно погасить долг, начиная со второго дня действия соглашения без комиссионных выплат или штрафов. Совершить досрочное погашение частично можно сколько угодно раз.

Тем не менее, кредитные организации имеют право самостоятельно устанавливать сроки и порядки досрочной выплаты.

В этом случае рекомендуется тоже внимательно читать заключенный договор.

Если в документе об этом не говорится, стоит помнить, что согласно Гражданскому кодексу, заемщик имеет право досрочно погасить задолженность, но он обязан направить уведомление в банк о своем намерении не позднее 30 дней до совершения платежа.

Важно помнить и то, что компания не имеет права накладывать штрафы за раннее погашение, но может запросить выплаты процентов за использование взятых средств.

Типы ипотечных соглашений

Ипотечные сделки бывают разных видов, и в зависимости от конкретного типа будет зависеть и информация, содержащаяся в документе договора.

Помимо стандартной ипотеки, бывают сделки следующих видов:

1. Долевая. Когда помимо кредитора и заемщика в сделке также участвует застройщик. В таких случаях действует иной порядок передачи недвижимости во владение.
2. Социальная. Клиент получает ипотеку при участии государственных средств, выделенных из бюджета.
3. С материнским капиталом. Необходимо будет указать, на что именно пойдут деньги, полученные в счет маткапитала.
4. Для военнослужащих. Особая программа для участников НИС.

Таким образом, каждая ипотечная сделка, отраженная на бумаге, составляется индивидуально и может содержать в себе разные пункты и категории. Но даже несмотря на то, что не существует единого стандарта, кредиторы обязаны составлять все соглашения, опираясь на действующие законы.

На что обратить внимание?

Что еще нужно знать о договоре ипотеки:

• взимается ли комиссия за рассмотрение заявки и наличие активного счета;
• на каких условиях предоставляется страховка;
• размеры штрафов и пени за несвоевременные выплаты.
• возможно ли взять кредитные каникулы или отсрочить платеж при необходимости;
• как формируется график выплат и можно ли внести в него изменения;
• как именно заемщик может распоряжаться залоговым имуществом;
• что следует делать при наступлении непредвиденных обстоятельств.

Важные нюансы

Прежде чем обращаться в финансовую компанию, следует заранее ознакомиться с формой предлагаемой ипотечной сделки.

Чтобы получить образец, можно обратиться непосредственно в отделение организации, либо же скачать его с официального сайта. Если остаются какие-то вопросы, лучше предварительно обсудить их со специалистом компании.

После получения ипотеки каждый заемщик вправе рассчитывать на налоговый вычет.

При этом он распространяется как на стоимость собственности, так и на выплаченные проценты. Максимальная сумма, на которую можно рассчитывать – 650 000 рублей.

Ипотечная сделка, а также сбор и формирование всех документов – ответственный процесс, к которому нужно подходить с умом, начиная от выбора подходящего банка и заканчивая финальной подписью документов.

Вывод

Приобретая новую недвижимость в ипотеку, каждый клиент обязан заключить с банком кредитное соглашение.

Там будут прописаны все права и обязательства, опираясь на которые, нужно будет закрывать долг в дальнейшем.

После получения одобрения специалист банка сформирует документ и вышлет клиенту на ознакомление. Лучше не откладывать его чтение до момента визита в офис банка – с текстом сделки стоит ознакомиться в спокойных условиях, уделяя особое внимание указанным выше пунктам.