История ипотеки в России: предмет, функции, виды

На сегодняшний день позволить себе приобрести жилье исключительно на свои средства может далеко не каждая семья.

В ситуации, когда денежные средства сильно ограничены, а цены на жилище кажутся слишком высокими, хорошим вариантом становится оформление ипотеки.

Для начала следует разобраться, как оформляется ипотечный кредит и что означает это понятие.

Что такое ипотека?

Если рассматривать слово «ипотека» как экономический термин, то оно означает передачу недвижимости в залог в качестве обеспечения выполнения долговых обязательств.

То есть простыми словами ипотека – это любой кредит с использованием недвижимости в качестве обеспечения. Причем речь даже не всегда идет о приобретении жилья.

Если клиент оформляет не целевой займ с применением залоговой недвижимости, то он тоже будет считаться ипотечным.

При этом клиент не должен представлять отчетные документы и сообщать кредитору о том, на что были потрачены заемные средства.

Ипотечное кредитование в России

Интересный факт – что общего между ипотекой и столбом? Правивший в Греции Солон в VI веке до н.э. ввел понятие имущественной ответственности заемщика. На земле каждого человека ставился столб, доказывающий, что этот объект в залоге.

История ипотеки в России началась еще в XVIII веке, после чего понятие дважды было отменено.

В первый раз это сделал Александр II, так как система кредитования была недостаточно эффективна, и пользоваться ей могла только аристократия. Однако после отмены крепостного права в XIX веке у крестьян появилась необходимость в приобретении земельных участков в собственность, и ипотеку решено было вернуть.

Вторая отмена пришлась на 1917 год. В Советском Союзе не приветствовалось понятие личной собственности, соответственно, не было и потребности получать деньги на покупку жилья.

Любопытно, что в советском словаре само понятие ипотечного кредита описывается исключительно как происки капиталистов с их желанием отобрать у граждан последнюю копейку.

История ипотеки вновь возродилась в 1992 году, а уже в 98-ом был выпущен Закон об ипотеке, который активно развивается и дополняется и по сегодняшний день.

Что может являться объектом ипотеки?

Что же может являться предметом залогового обеспечения? Всю подробную информацию на этот счет можно найти в ФЗ «Об ипотеке», здесь же есть определение ипотеки и этот документ регулирует вопросы кредитования на территории РФ.

Простыми словами – это получение кредита на покупку недвижимости на условиях платности, срочности и возвратности.

Предмет ипотеки – это непосредственно объект договора. К основным объектам недвижимости можно отнести:

• жилой дом или квартиру;
• участки земли;
• помещения и здания, используемые в коммерческих целях;
• дачные и деревенские дома;
• гаражные сооружения и места для машин.

Залог является в первую очередь гарантией возврата средств для кредитора, например, банка.

Если заемщик по какой-либо причине не может или не хочет далее выполнять свои долговые обязательства, то займодатель имеет право реализовать залоговое имущества, чтобы вернуть денежные средства.

Для чего нужны ипотечные займы?

Среди основных функций ипотеки можно выделить следующие:

• стимуляция сферы материального производства за счет финансовой поддержки новых проектов;
• снижение рисков невыполнения долговых обязательств заемщиками;
• помощь в обороте недвижимости;
• формирование и поддержка рынка закладных ценных бумаг.

В разные периоды функции ипотечных займов могли слегка меняться, но подобные кредиты всегда были и остаются важной частью в работе рыночного механизма, обеспечивая стабильность экономической сферы.

Немаловажным фактором можно назвать и социальную функцию – государство находится в тесном сотрудничестве с банковскими организациями, которые предлагают различные льготные программы определенным группам населения.

Типы кредитования

Классифицировать ипотечные займы можно по разным признакам. Стоит привести только самые основные из них, знать о которых будет полезно потенциальному заемщику. Есть такие виды ипотеки по типу кредитора:

• банковские;
• небанковские.

Как можно понять, присутствие банковской организации в качестве одной из сторон сделки не является обязательным условием, хотя и является наиболее распространенным вариантом.

Что касается вопроса кто может взять ипотеку – субъектом в сделке могут быть как физические, так и юридические лица. В зависимости от типа клиента будут варьироваться и условия будущего кредита.

Если составить список в порядке уменьшения выгоды, то он будет примерно таким:

• работники кредитной компании;
• клиенты – участники зарплатного проекта банка;
• работники фирм, аккредитованных банком;
• новые клиенты, ранее не сотрудничающие с данным кредитором.

Также важным можно считать и разделение по виду процентной ставки:

• фиксированная (на весь срок действия кредитного договора);
• изменяемая (может изменяться после выполнения дополнительных условий).

На сегодняшний день второй вариант ставки встречается все реже.

Последний, но наиболее важный тип разделения, благодаря которому банком устанавливаются условия кредитования – это цель, для которой будут применяться кредитные деньги.

Цели могут быть следующими:

• покупка готового жилого помещения (дом, квартира, комната);
• вложение в строительство;
• постройка жилья для личного проживания;
• покупка или постройка загородного жилья;
• покупка гаражного сооружения или помещения для автомобиля.

Полезная статья: Можно ли переоформить ипотеку на другого человека?

Перечень требований к заемщикам

Список требований, которые кредитор выдвигает в отношении своих заемщиков, может варьироваться у разных банковских организаций. Но можно выделить наиболее общие параметры, а именно:

• возраст заемщика не менее 21 года и не больше 75 лет, в некоторых банках максимальный возраст составляет 65 лет;
• время работы на текущем месте службы – не меньше полугода;
• общий стаж за прошедшие 5 лет – не меньше 12 месяцев;
• официальное трудоустройство.

Для оформления займа по наиболее привлекательным условиям клиент должен быть готов представить документы для подтверждения своих доходов.

Если это невозможно по тем или иным причинам, то некоторые кредиторы предлагают программу кредитования по двум документам.

Потребность собирать большой пакет документов отпадет, но и процентная ставка повысится. К тому же некоторые банки требуют первый взнос по данной программе в размере не менее 50% от итоговой стоимости имущества.

Процедура оформления

С появлением систем дистанционного банковского обслуживания процедура получения банковских услуг и оформления займов стала гораздо проще и быстрее.

Благодаря специальному калькулятору можно рассчитать примерные параметры будущей ссуды, а на официальном сайте кредитной компании можно оставить онлайн-заявку на открытие кредита. Самое главное – пользоваться только проверенными и официальными сервисами, чтобы не стать жертвой мошенников.

Примерная последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Подача заявки. На первом этапе необходимо заполнить анкету, подготовить первичный набор документов, определиться с кредитной программой и параметрами займа.
2. Если заявка была одобрена, можно начинать выбирать желаемый для приобретения объект и собирать полный пакет требуемых бумаг. Как правило, на это дается определенный срок от 60 до 120 дней.
3. После получения полного набора документов на покупаемый объект, банк дает окончательный ответ относительно выдачи заемных средств. Также проводится проверка безопасности заключаемой сделки.
4. Стороны подписывают кредитное соглашение.
5. Заемщик получает положенную ему сумму и становится владельцем жилья.

Необходимые документы

Какие документы требуются для подачи первоначальной заявки:

• российский паспорт;
• заверенная ксерокопия трудовой;
• справка о доходности клиента по форме 2 НДФЛ или по форме банка;
• военный билет (при необходимости);
• свидетельство о рождении ребенка (при наличии).

Если заемщик является сотрудником компании, сотрудничающей с банковской организацией, в некоторых случаях ему будет достаточно предъявить только паспорт и зарплатную карточку.

Это значительно ускорит процесс и позволит получить более выгодную процентную ставку.Какие документы требуются на объект недвижимости: выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, документы об оценке, выписка из лицевого счета.

Как закрывается ипотека?

Для заемщика важно знать не только как оформить ипотечный займ, но и как его закрыть. Займ будет считаться окончательно погашенным, как только клиент совершит последний взнос согласно графику платежей.

Однако потребуется совершить еще ряд действий, которые позволят в будущем не беспокоиться о непредвиденных проблемах, таких как возможный остаток по кредитному долгу.

Совершив последний платеж, необходимо провести процедуру закрытия счета и получить от займодателя выписку об отсутствии задолженностей.

Она нужна для Росреестра, и хранить ее следует не менее 3 лет с момента погашения долга.

Далее потребует снять обременение в Росреестре. Для проведения этой процедуры заемщику понадобится:

• выписка от банка о закрытии всех обязательств;
• заявка по форме регистрационной палаты;
• копия ипотечного соглашения;
• копия удостоверения личности;
• документы о праве собственности на жилье;
• чек об оплате пошлины.

Как правило, запрос на снятие обременения исполняется в течение пары месяцев. Только после этого новый собственник вступает в право владения недвижимостью и отныне может распоряжаться жильем по своему усмотрению.

В конце следует еще раз отметить, что ипотечное кредитование – не самая простая в получении банковская услуга, хоть и одна из самых популярных, и требует от заемщиков вдумчивого подхода.