Можно ли переоформить ипотеку на другого человека?

Заключение ипотечного договора означает начало долговременного сотрудничества заемщика и банка. За много лет возникают непредвиденные обстоятельства и отношения могут претерпевать радикальные изменения.

Бывает и так, что право на недвижимое имущество, купленное в кредит, нужно передать третьему лицу. Можно ли переоформить ипотеку на другого человека, что потребуется в процессе и как пошагово выполнить процедуру – читайте далее.

Кого можно выбрать в качестве нового созаемщика?

Вариантов переоформления ипотечного кредита несколько. От этого требования к новому заемщику могут меняться:

1. На какого-либо родственника. Самый простой выход, особенно если привлечь ближайшего члена семьи. Супруги могут передавать обязательства по жилищному кредиту друг другу, а также выкупать, переписывать части имущества после расторжения брака. Взаимное согласие дает одному из супругов возможность платить кредит, а право получения недвижимости при этом условии может остаться за другим.
2. На своих детей. Законодательство РФ говорит, что можно переоформить ипотеку на другую,и потом переписать ее на несовершеннолетнего наследника посредством дарственной. Так обязательства выплат перейдут к опекуну или одному из родителей, согласившемуся на долговую нагрузку. Банк может согласиться и на условия, когда созаемщики на пенсии имеют желание переоформить обязательства по ипотеке на своего взрослого ребенка. Кредитная организация дает возможность оплатить половину остатка даже с использованием средств потребительского кредита и оформления дарственной.
3. На любого человека. Новый заемщик получит закладную, которая свидетельствует о его правах на недвижимость. Этот случай подразумевает переоформление ипотеки на третье лицо в полном объеме. Обычно банк с неохотой соглашается на такой вариант, и потребуется наличие некоторых обстоятельств (к примеру, заемщик утратил работоспособность, сменил место проживания, развелся и пр.).

Жилье в ипотеке иногда продают, если оно осталось в наследство вместе с непогашенными перед банком обязательствами.

Законодательные нюансы переоформления ипотеки на третье лицо

Приобретение жилья регулирует Гражданский кодекс, а при использовании заемных средств нужно опираться на 102 ФЗ «Об ипотеке».

Также узнать, можно ли переоформить ипотеку на другую квартиру, необходимо посредством обращения к банку кредитору.

Законодательно описаны следующие условия:

• залоговое имущество можно передать только при получении письменного согласия кредитора;
• переоформить ипотеку на кого-либо возможно, если пункт об этом есть в подписанном кредитном договоре;
• тот, кто приобретает недвижимость, получает и права заемщика в полном объеме. Именно этому человеку в последствии придется гасить долг.

В частности, п. 2 ст. 391 ГК также гласит о возможном переводе долговых обязательств на кого-либо допущено при согласии на то банка. Поэтому, можно ли переоформить ипотеку на другое лицо – всегда решает именно кредитор.

Важно знать, что для одобрения банком передачи недвижимости в ипотеке придется озвучить внушительные доказательства непреложности проведения этой сделки.

К примеру, когда человек хочет, чтобы долг платил кто-то другой, но при этом желает сохранить право на владение недвижимостью за собой, банк откажет.

Это связано с невыгодностью переоформления: возможности нынешнего заемщика изучены, и даже если есть незначительные задержки выплат, то средства все равно продолжают поступать.

Новый человек требует новой проверки банком на платежеспособность, наличие других кредитов и состояние кредитной истории в целом. Выявленные не стыковки с требованиями банка дают право кредитной организации отказывать в прошении.

Об ограничениях на сделку

Какие существуют ограничения при переоформлении ипотеки и когда переоформление сделки недоступно:

• ипотека была оформлена на льготных условиях. В этом случае заменяющий заемщик вынужден удовлетворить требования социальной программы;
• имеются долги по ЖКУ. Передача обязательств не будет осуществлена до полной выплаты долга;
• заемщик больше не вносит платежи в соответствии с графиком. Банк оставляет в этом случае решение за собой.

Причины отказа банка переоформить ипотеку

Банк не разрешит провести процедуру переоформления, если:

• новый заемщик не подходит по возрасту;
• у нового владельца недвижимости отсутствуют официальные доходы либо они не позволяют возмещать долг;
• 40% и более из з/п будут уходить на выплаты кредитов;
• не соблюдены пункты договора с банком, есть действующие исполнительные процессы, кредитная история плохая;
• заемщик часто менял места работы и ни на одном стаж не превысил 6 мес. По этой причине заемщик автоматически не благонадежен;
• у заемщика имеются судимости.

Документы на передачу прав по ипотечной недвижимости

Список документов, который понадобится для переоформления:

• паспорт и информация о месте постоянной регистрации или хотя бы бланк о временной;
• ксерокопии трудовой книжки и трудового договора, заверенные работодателем;
• оригиналы ИНН и СНИЛС;
• справка о доходах 2-НДФЛ со всех мест работы;
• заявление на выдачу займа по форме кредитной организации.

Советуем материал: Как поменять квартиру в ипотеке?

О порядке передачи обязательств по ипотеке третьим лицам

Первоначально стоит изучить кредитный договор и понять, нет ли в нем запрета на перепродажу залоговой недвижимости, обязательств или досрочное расторжение обязательств.

Как переоформить ипотеку по шагам:

1. Ныне действующий и будущий клиент обращаются в представительство банка, чтобы получить предварительное одобрение желаемой сделки по передаче прав и обязанностей. При согласии кредитора документы пойдут на подготовку. Новый заемщик должен подтвердить свои доходы, а нынешний – право собственности.
2. В кредитном комитете и службе безопасности банковского учреждения будут изучать справки. При положительном решении банк подписывает договор о кредитовании на сумму долга по первоначальному обязательству. Нынешний клиента банка пишет заявление на погашение кредита.
3. Оба заемщика заключают договор о купле-продаже жилья, происходит переоформление закладной, далее идет подача документов в МФЦ для того, чтобы изменить данные о собственнике в ЕГРН.

Переписать жилье с не выплаченным за него кредитом можно через доказательство необходимости этой процедуры.

При условии, что заемщик никогда не пропускал платежи по графику, а его желание не связано с утратой места работы либо трудоспособного состояния здоровья, банки в основном не против провести такую сделку.

Поэтому можно ли переоформить ипотеку в другом банке, зависит от конкретной ситуации. Обычно – да, но это сопряжено с дополнительными расходами и не всегда выгодно.

Нельзя исключать и вероятность, что у нового собственника будет возможность погасить долг задолго до срока и снять с жилья обременение. Для банка это потеря прибыли по процентам.

Другой вариант, когда новый плательщик не справляется с кредитом, также не выгоден кредитному учреждению. Ему придется обращаться в суд и заниматься тяжбами для взыскания долгов.

Это может растянуться на месяцы и даже годы, за которые рыночная стоимость недвижимости может сильно измениться в худшую сторону, и продавать ее будет невыгодно, банк не решит проблему возврата денег.

Именно поэтому банку проще разными способами пробовать удержать нынешнего платежеспособного заемщика, предложив реструктуризацию, период кредитных каникул, рефинансирование и пр.

Случаи, в которых переоформление ипотеки необходимо

Ипотечные кредиты выплачивают обычно за 10-15 лет, иногда дольше. За такой долгий срок жизнь заемщика может сильно измениться.

Каждый банк предлагает оформлять страховку при подписании договоренностей. Однако она не может учесть всех ситуаций, к примеру, переезд за пределы государства, связанный с работой, расторжение брака и пр.

Передача обязательств по выплате ипотеки будет для банка уважительной причиной, если:

1. Материальное благополучие заемщика ухудшилось. Потеря места работы, уменьшение з/п, появившиеся дополнительные статьи расхода типа дорогостоящего лечения близкого человека. Страхование поможет лишь в случае, если человека официально сократили.
2. Купленная жилплощадь стала мала. При рождении в семье 1-2 детей приходится увеличивать площадь квартиры. В итоге имеющуюся квартиру нужно продать и переоформить задолженность на другого плательщика.
3. Предстоит эмиграция или переезд в другой регион страны. Командировка на несколько лет и сомнения плательщика в возможности своевременного обслуживания кредита дают основания переоформить ипотеку.
4. Расторжение брака. Приобретенная в браке недвижимость в кредит после развода сама себя не погашает. Обязательства делятся между бывшими супругами или нужно их переоформлять на кого-то одного.
5. Наступление нетрудоспособности. Заемщик может внезапно заболеть или получить инвалидность. Страховка может не покрыть все траты на лечение и выплату долга банку.
6. Смерть. Обязательства перейдут к созаемщику или прямым наследникам, которым придется обращаться в кредитный комитет со свидетельством о смерти титульного созаемщика. Основываясь на данных этого документа, банк приостановит начисление процентов на период перехода прав к преемнику.

Итоги

Возможность переоформления жилья с не выплаченной ипотекой предусматривает политика банка-кредитора при условии, что клиент докажет свою несостоятельность для дальнейшего погашения долга.

К новому плательщику у банка не должно быть претензий: он должен быть платежеспособен, подходить по возрасту, учтут его кредитную нагрузку. Без оповещения банка заемщика сменить нельзя, перерегистрация прав без снятия обременения невозможна.