Можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую?

Нередко случаются ситуации, когда у заемщика появляется необходимость продать ипотечную квартиру. Однако, не все клиенты знают, можно ли продать ипотечную квартиру, и как осуществляется процедура.

Следует понимать, что даже если жилплощадь является объектом залога у банка, а действие ипотечного договора закончится еще нескоро, заемщик все равно имеет право выставить эту квартиру на продажу.

Согласно российским законам, заемщик имеет право продавать, дарить или как-либо иначе распоряжаться своим имуществом с непогашенной ипотекой, ведь он является его полноправным владельцем.

Например, можно продать ипотечную квартиру и купить другую – с большей площадью или с меньшей, если возникли сложности с выплатой.

Кредитор не может запретить клиенту совершать подобные действия с жильем, так как оно всего лишь находится у него в залоге. Однако, непогашенная ипотека все же накладывает определенные ограничения на возможность распоряжаться жильем.

Как продать жилье в ипотеке?

Есть несколько вариантов, как продать ипотечную квартиру:

• досрочно закрыть кредит с помощью денег, полученных от покупателя;
• выплатить кредит банку в процессе заключения сделки о купле-продаже;
• передать обязательства по задолженности по ипотечному займу;
• передать банковской организации право продажи недвижимости.

Каждый собственник имеет право выставить залоговую жилплощадь на продажу, поставив перед этим в известность своего займодателя.

На рынке подобные предложения чаще всего привлекают внимания риелторов, людей, которые хотят приобрести квартиру в конкретном месте, либо же тех, кто хочет сильно сэкономить.

Важно помнить, что после того, как вы изъявили желание реализовать жилплощадь с обременением, вы можете столкнуться с тем, что банк не даст вам свое согласие на это.

Будут ли потенциальные покупатели?

С одной стороны, казалось бы, зачем кому-то покупать себе жилье, находящееся в залоге? Ведь гораздо проще найти обычную квартиру.

В какой-то степени так и есть, ведь подобные сделки часто сопряжены с высокими рисками. Однако, на любое предложение найдется спрос и заинтересованные лица. И в данной ситуации такими лицами являются риелторы.

Подобные сделки выгодны для них, ведь жилье с обременением предлагается к покупке по заниженной цене. И хорошие риелторы умеют этим воспользоваться.

Они хорошо разбираются в законодательстве, знают, как устроен рынок, и готовы платить сразу. Поэтому чаще именно риелторы становятся первыми кандидатами на покупку.

Также опытные дельцы на рынке недвижимости могут помогать сомневающимся покупателям сделать выбор. К примеру, клиент хочет в срочном порядке приобрести большую квартиру, но не имеет достаточно средств.

В этом случае он вполне может пойти на риск и купить залоговое имущество по сниженной цене, но только если весь процесс будет сопровождать опытный специалист, которому он полностью доверяет.

Еще одни возможные покупатели – люди, которые хотят купить именно такое жилье. К примеру, планировка вашей жилплощади считается самой удачной, но все подобные варианты уже распроданы. В такой ситуации многие покупатели будут готовы рассмотреть в качестве предложения даже объекты недвижимости с непогашенной ипотекой.

Способы продажи

Обычная схема, применяемая для продажи или покупки стандартного жилья, в данной ситуации не подойдет.

Следует заранее подобрать наиболее подходящий метод реализации, после чего не забывать согласовывать все свои действия с кредитором. Есть несколько вариантов, как можно продать ипотечную квартиру в ипотеку.

Досрочное погашение кредита

Весьма удобный и простой метод, который, к сожалению, не так просто реализовать на практике. Суть этого способа в том, что потребуется найти такого покупателя, который был бы готов сразу дать всю сумму в нужном размере, с помощью которой вы закроете имеющийся долг.

Некоторых желающих наверняка отпугнет вероятность того, что после получения части суммы продавец просто исчезнет.

Однако, у этого метода есть и заметное достоинство, а именно – независимость от кредитора. У него нет необходимости участвовать в процедуре сделки, а значит он не будет вмешиваться.

Как реализуется данный способ на практике:

1. Получите от кредитора разрешение на реализацию имущества.
2. Оформите предварительное соглашение о купле-продаже. Его потребуется заверять нотариально.
3. Выпишите из жилплощади всех прописанных там лиц.
4. Получите задаток от второй стороны сделки. Составьте расписку о получении средств.
5. Закройте задолженность. Снимите обременение с имущества.
6. Заключите договор. Передайте право владения.

Погашение займа по ходу совершения сделки

Данный способ можно назвать одним из самых надежных – сделкой занимается продавец, в то время как банк выполняет контролирующую роль.

По ходу сделки в банке будет задействовано 2 ячейки – на одну из них поступят средства за остаток по задолженности, а на другую оставшаяся часть стоимости жилья.

Чаще всего, весь процесс заключения сделки регулирует риелтор. Банковская организация является гарантом безопасности, но и может выдвигать свои требования – называть сроки и даты заключения договора.

Как продать ипотечную квартиру и купить другую пошагово:

1. Получите согласие кредитора на проведение сделки. Он также должен будет озвучить размер остатка по задолженности.
2. Установите стоимость квартиры по своему усмотрению.
3. Покупатель должен будет открыть 2 банковские ячейки: на одной будут средства за остаток по кредиту, на другой оставшаяся часть суммы за проданную недвижимость.
4. Обе стороны подписывают договор. Далее необходимо передать документы на регистрацию в Росреестр.
5. Новому владельцу будет передано залоговое обязательство от кредитора, который заберет полагающуюся ему часть средств из первой ячейки.
6. Покупателю также передается закладная, после чего он сможет снять обременение.

Когда все необходимые действия будут завершены, продавец сможет забрать оставшиеся средства из второй ячейки.

Интересная статья: Как поменять квартиру в ипотеке?

Передача жилплощади вместе с ипотекой

Более трудоемкий вариант продажи, в котором банк принимает активное участие и при этом является гарантом безопасности для обеих сторон.

К этому варианту следует прибегать в том случае, если заемщик решил продать ипотечную жилплощадь, но у желающего купить ее лица недостаточно средств, чтобы сразу внести полную сумму.

В этом случае покупатель вносит залог, чей размер соответствует остатку по кредитному долгу. Банк же в свою очередь снимает все обязательства с заемщика. Кредит в размере оставшейся стоимости жилплощади переоформляют на нового владельца. По сути, кредитор просто заново продает ваше жилье в кредит с оставшейся частью долга другому клиенту.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру:

1. Запросите согласие банка на продажу. Дождитесь пока он укажет вам полную сумму оставшейся части долга.
2. Найдите заинтересованное в покупке лицо и убедитесь, что у него хватит денег, чтобы внести задаток. Иногда банк сам помогает найти покупателя.
3. Заключите предварительное соглашение о передаче задатка. Потребуется нотариальное подтверждение.
4. Дождитесь, пока вторая сторона передаст кредитору деньги на покрытие кредитного долга.
5. Избавьте площадь от обременения. Процедура может занять до 3 дней.

Вторая сторона заключает новый ипотечный договор в этой же банковской организации или в другой. Поставьте подпись на договоре о продаже и получите оставшуюся часть суммы.

Как проходит процесс продажи ипотечного жилья?

Заключение трёхстороннего соглашения о продаже недвижимости с непогашенной ипотекой мало чем будет отличаться от приобретения квартиры вместе с займом.

Вот что потребуется сделать:

1. Обращение к кредитору. Для начала необходимо обратиться в свой банк, чтобы заручиться его согласием на осуществление продажи, а также, чтобы узнать размер остатка по кредиту.
2. Объявление о продаже. Имущество выставляется на продажу. Здесь очень важно не пытаться скрыть от потенциальных покупателей правду о статусе продаваемого имущества. Как только покупатель найден, потребуется выписать с жилплощади всех зарегистрированных там лиц, в том числе и тех, которые еще не достигли совершеннолетия.
3. Заключение договора. Если был выбран вариант погашения долга за счет внесенного задатка, то в банке арендуются ячейки или открывается аккредитивный счет. После завершения оформления соглашения купли-продажи займодатель и продавец смогут получить полагающиеся им суммы. Если квартира переходит новому владельцу вместе с займом, то ему потребуется переоформить кредитный договор на себя.
4. Регистрация в Росреестре. Оформленную сделку нужно будет зарегистрировать в Росреестре. После процедуры регистрации стороны смогут получить положенные им средства, а новый владелец – объект недвижимости.
5. Снятие обременения и подписание соглашения. После регистрации в Росреестре с объекта залога может быть снято обременение.

Важно помнить, что какой бы вариант заключения сделки вы ни выбрали, всегда нужно согласовывать свои решения и действия с кредитной организацией. Попытавшись сделать что-то в обход своего кредитора, вы можете столкнуться с крайне неприятными последствиями.

Итоги

Не стоит бояться высоких рисков и возможных трудностей – если все документы были оформлены без ошибок и все процедуры проведены по правилам, то риски значительно снижаются.

Именно поэтому при оформлении подобного рода сделок не лишним будет привлечь специалистов для помощи.