Как поменять квартиру в ипотеке?

Во время погашения задолженности по ипотеке обстоятельства жизни заемщика могут измениться по неким причинам.

Это приводит к необходимости обменять приобретенную недвижимость с использованием заемных средств недвижимости. В статье рассмотрено, можно ли обменять квартиру в ипотеке, а также порядок подобных действий.

Возможен ли обмен ипотечной квартиры: нюансы и законодательство

Законы РФ и условия типового кредитных договоров говорят о том, что банковская организация является залогодержателем недвижимости и одновременно заинтересованным лицом.

В связи с этим любое действие, связанное с обременением недвижимости должно быть произведено исключительно с согласия банка. Это касается реализации, обменов, любых улучшений недвижимости и даже сдача в аренду.

К примеру, в соответствии со 102 Федеральным Законом РФ, банк должен дать согласие на дарение, обмен, продажу квартиры, а также внесение ее в виде вклада в имущество хозяйственных товариществ и пр.

Кроме вышеуказанного Закона процессы регулирует 345 ст. Гражданского кодекса. Данные положения призваны устанавливать правила, нормы, возможности обменов залоговой квартиры в ипотеке.

Непосредственный обмен заложенной квартиры подразумевает некие аспекты проведения этой процедуры:

1. Обмен подразумевает процедуру замены нынешнего залога. Иными словами – это оформление ипотечного договора на иную недвижимость.
2. Банковская организация может дать положительный ответ на запрос замены залогового имущества, но это не входит в ее обязательства.
3. Замену недвижимости регулирует не только кредитный договор, заключенный с клиентом, а внутренние положения, инструкции и регламенты банков. Один кредитор может разрешать обменивать жилье только с момента погашения долга больше, чем на половину срока кредита, а другой не привязывают такой процесс к дате утверждения договоренностей.
4. Обменивать одну квартиру на другую можно исключительно при имеющейся положительной кредитной истории пользования займом (имеется в виду отсутствие длительных периодов неуплат по графику).
5. Новая недвижимость должна покрыть остаток долга (учитывая проценты) с дисконтом не менее 20-30%.

До поиска новой недвижимости и перед тем, как поменять квартиру в ипотеке,заемщик должен учитывать, что потребуется предварительное согласование подобной сделки со своим банком. И, если это не будет сделано, силы и время могут быть потрачены в никуда при получении отказа.

Какие варианты обмена могут быть: их плюсы и минусы

Сменить квартиру, купленную в ипотеку, можно несколькими способами. Каждый подразумевает определенные положительные и отрицательные стороны.

Ниже каждый такой нюанс рассмотрен более детально.

О снятии банком обременения с залогового жилья и его продажа, покупка нового

Снятие обременения банком с залоговой недвижимости и ее продажа с покупкой новой предпочтительно для таких заемщиков, в планах которых покупка новой квартиры или дома с большей площадью и по более высокой цене.

Здесь сделку проводят, погашая задолженность посредством собственных средств или привлекая обычный потребительский заем. Для продажи залоговой квартиры нужно получить в банке официальное разрешение на проведение такой процедуры и дополнительно банк должен разрешить снимать обременение с недвижимости.

На практике банк неохотно идет на подобные шаги по причине повышенных рисков. Выгодны такие манипуляции только клиенту, который улучшает свои жилищные условия.

Снятие обременения с недвижимости под залогом и ее реализация с последующей покупкой иного жилья подразумевает несколько шагов:

1. Получить разрешение кредитной организации продавать обремененную недвижимость и одновременно подать заявку на одобрение нового ипотечного кредита.
2. Погасить остаточную задолженность по нынешнему договору и снять обременение с имеющейся жилплощади.
3. Найти покупателя на имеющуюся недвижимость и заключить договор купли-продажи.
4. Найти новую недвижимость (заключая также договор о купле-продаже).
5. Заключить новый кредитный договор.
6. Установить обременение новой квартиры в ответственном ведомстве.

Покупатель первой недвижимости не имеет никаких отрицательных для себя нюансов, потому что приобретает жилье без каких-либо обременений.

Согласование с банковской структурой замены объекта залоговой недвижимости на другой

Еще один вариант обмена жилья с обременением – замена залога по согласованию банка на другой.

Это актуально исключительно в таких условиях, когда стоимость жилой недвижимости почти одинакова или одинакова. Установить факт последнего должен банк-кредитор.

Замену залогового имущества производят в соответствии со следующим порядком:

• получить от банка письменное согласие;
• предоставить полный пакет документации на новое жилье;
• провести оценку новой недвижимости и уточнить условия ипотечного договора по будущей сделке;
• подписать договор мены;
• передать новую квартиру или дом в залог банку;
• снять с обременения старую недвижимость.

Для подобной сделки характерны некоторые сложности, потому что не так много владельцев, которые согласятся меняться своей квартирой с собственником обремененного жилья.

Проведение купли-продажи ипотечной недвижимости в одном банке

Продажа и покупка квартиры в одном банке по ипотеке наиболее предпочтительна банку, потому что подразумевает минимум рисков.

Попросту говоря, заемщик продаст ныне имеющуюся квартиру с разрешения кредитно-финансовой организации и купит новый объект с привлечением нового займа (с использованием доплаты через ипотеку).

Подобная процедура подразумевает 5 шагов:

1. Получить официальное согласие кредитора и подать заявку на получение новой ипотеки.
2. Выставить старую квартиру на продажу и заключить договор купли-продажи (ДКП) с желающим ее купить.
3. Найти новую квартиру и заключить ДКП.
4. Оформить сделку нового кредита на жилье.
5. Снять обременяющие обязательства и передать в залог новое жилье.

В этом варианте действий происходит параллельный процесс реализации и покупки двух квартир. Уменьшить возможные риски можно, используя банковские ячейки для того, чтобы провести расчет между покупателями и продавцами. Кстати с точки зрения организации такой сделки все можно сделать в один и тот же день.

Стоит отметить, что менять ипотечную квартиру на более дешевый вариант очень трудно.

Добиться от банка разрешения на такую сделку невозможно, потому что ни одна кредитно-финансовая организация не даст согласие на сознательное снижение ликвидности залогового имущества.

Выход из такой ситуации – двойной договор о купле продаже на два предполагаемых объекта, один из которых ипотечный и его продают после снятия обременения, о чем написано выше.

Интересная статья: Можно ли завещать квартиру в ипотеке?

О порядке замен залогов в Сбербанке

Сбербанк – крупнейшая кредитная организация, пользующаяся высокой популярностью у россиян.

Условия предлагаемых кредитов здесь отличаются наименьшей процентной ставкой, лояльностью к заемщику и быстрым срокам заключения договоров.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет следующие особенности:

• обменять ипотечную квартиру на новую можно посредством подачи письменного заявления в банк;
• заемщик должен предоставить все документы по ипотечному кредиту (на себя и каждого созаемщика): паспорт, справки, трудовая книжка и пр.;
• предоставить пакет документов о правах на жилье, которое будет заменяться (оценка для банка, правоустанавливающий документ и пр.);
• банк рассмотрит заявку в период до 30 суток;
• при согласии банка на мену, подписывают дополнительное соглашение к имеющейся ипотеке о замене залогового имущества в договоре;
• ведомства регистрируют одновременно новый залог и снимают обременение с первого жилья в юстиции.

Итак, важно понимать, что обмен ипотечного жилья в Сбербанке требует высокой степени ответственности, и заемщику нужно минимизировать рисковую составляющую.

Необходимые документы для обмена

Какие документы понадобятся в процессе:

1. Паспорта заемщиков (+ ксерокопии всех страниц).
2. Документы, свидетельствующие о стабильной з/п и нынешний срок стажа.
3. Документы, свидетельствующие о платежеспособности (за последние 6 мес.).
4. Бумаги на новую недвижимость.

В дополнение банковская структура может потребовать предоставить ИНН, оригиналы военного билета, СНИЛС, свидетельств в браке и/или разводе, согласия второго супруга на совершение сделки и иные.

Из документов на новую квартиру потребуют:

• бумаги, подтверждающие права на собственность;
• выписку данных домовой книги (должны быть указаны все, кто прописан в этом жилье);
• оригинал кадастрового паспорта недвижимости;
• справку об отсутствии долговых обязательств за коммунальные услуги (к примеру, справка из управляющей компании);
• отчет оценщика недвижимости, относящегося к аккредитованной компании.

Важно начинать собирать необходимые документы как можно раньше, потому что процесс может затягиваться, а это устраивает вовсе не каждого покупателя и продавца.

Итоги

Законы РФ не гласят о запретах на замену жилья в ипотеке на иные варианты. Поэтому провести такую сделку реально. Однако ее главное условие – получить официальное разрешение от банка, в котором ипотека была оформлена.

Далее клиент может выбирать подходящую замену имеющемуся жилью и вариант того, как можно провести ипотечную квартиру (договор мены, двойной договор о купле-продаже, первичное снятие с обременения и последующая продажа).