Перепланировка в ипотечной квартире: согласие банка, как узаконить?

Возможно ли осуществить задумку уникального интерьера в квартире, взятой в ипотеку? Есть мнение, что такие планы официально запрещены, и ничего не изменить до полного погашения кредита.

На практике все иначе. В статье рассмотрено можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире, какие условия необходимо выполнить и как добиться разрешения банка.

Возможна ли перепланировка, если квартира под залогом в банке?

Законы РФ не отрицают возможности выполнения работ по перепланировке в недвижимости, купленной на заемные в банках средства.

Стоит учитывать обязательства, описанные в ст. 25 Жилищного кодекса, о внесении корректив в технические документы. В связи с этим присутствует необходимость согласовывать вносимые изменения и взять согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры.

Сам факт покупки жилплощади в ипотеку не есть основание для запрещающих перепланировку мер. Не все банки соглашаются давать разрешение на изменение плана и, как итог, внешнего вида недвижимости.

Так происходит ввиду возможных изменений цены предмета залога, ее уменьшения. Выходит, что для банка переустройства не всегда выгодны, он запрещает менять что-либо сразу и, в крайнем случае, требует согласований. Это всегда прописано в одном из пунктов кредитного договора.

Когда заемщик нарушает условия, кредитная организация вправе возложить на заемщика обязанность возврата ипотечной квартиры к первоначальному виду. К такому, каков он был при покупке.

Если люди отказываются от этого действия, банк расторгает договорные отношения со своей стороны и заставляет погасить всю задолженность одним платежом.

Не стоит забывать, что представитель банка может без предупреждения посетить заемщиков и проверить состояние имущества, находящегося в залоге. Банк имеет на это право и возможности. Поэтому решая, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, сперва стоит заручиться одобрением кредитора.

До выплаты ипотеки собственник квартиры – банк

Согласно общим правилам перепланировок закрепляются статьей 25 ЖК РФ.

Отдельные регионы, например, Москва, имеют еще и свои правила: правительство этого субъекта федерации создало свое постановление «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Для закона перепланировка в ипотечной квартире– это значительное изменение помещения, элементов его несущей конструкции и внесение сведений о подобных преобразованиях в чертеж технического паспорта.

Для перепланировки необходимо подготовить документы, провести проектные работы и согласование с городской администрацией либо жилищной инспекцией. Нынешние законы не содержат прямых запретов на проведение перепланировок недвижимости, купленной за ипотечные средства.

Однако важно не забывать, что пока не выплачен кредит, настоящий владелец этого жилья – банк.

Если плательщик в какой-то момент перестанет платить по счетам, в организации будут основания на уровне законов требовать возврата залоговой жилплощади.

Стоит внимательно изучать договор на ипотеку

Планируя перепланировку в ипотечной квартире, нужно учитывать некоторые нюансы.

Надо изучить кредитный договор на предмет прямых запретов такого желания заемщика. Бывает, что в документе есть фразы о косметическом ремонте, замене дверей и пр. Нужно обратить внимание на раздел об ответственности сторон и сделать все для того, чтобы обезопасить себя.

О необходимости получения разрешения банка

Если вы задались вопросом, можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире, изучите документы.

Если в договоре не прописан запрет на проведение перепланировки, следует попробовать направить в банк запрос и получить его письменное согласие.

Наиболее вероятно, что заимодавец будет требовать проводить работы так, чтобы стоимость жилья на рынке не снизилась и сохранила ликвидность.

Решение о необычной перепланировке банк наверняка не одобрит, так как это сразу делает объект «на любителя» при продаже. Если заемщик не справится с долговой нагрузкой ипотеки, банк станет продавать недвижимость, и может случиться, что покупателя на нее найти сложнее, нежели до внесения изменений. Банк не захочет терять средства.

Что в условиях ипотечного договора?

Каждый банк может устанавливать свои требования к залоговому имуществу.

Ряд организаций прописывают пункт о запрете вносить какие-либо изменения в технический план жилья. Если так сказано в договоре, не нарушить правила до момента снятия обременения не выйдет.

Зачастую банки дают разрешение на некоторые манипуляции с ипотечными жилыми площадями:

• проводить косметический ремонт;
• устанавливать душевые кабины вместо ванн;
• менять двери, но при этом не корректировать проем;
• менять покрытие на полу.

До проведения любого рода ремонтов нужно выяснить отношение банка к ним посредством изучения договора. Ипотечные условия в этом плане всегда четко прописаны.

Как осуществить перепланировку?

Для внесения коррективов в технический план помещения потребуется следующее:

1. Тщательно изучить ипотечный договор.
2. Получить официально заверенное заключение в БТИ. Документы должны подтверждать соответствие новой планировки всем требованиям законов и норм проведения ремонтных работ.
3. Отправить письменное заявление в банк с копией заключения из БТИ.
4. Получить официальное разрешение на перепланировку ипотечной квартиры.
5. Провести монтажные и строительные работы в недвижимом имуществе.
6. Сделать новую планировку жилья по итогам ремонта и тоже официально его утвердить.
7. Отксерокопировать все документы, подтверждающие законную перепланировку, и передать банку.

Проведение согласования

Глобальный ремонт в ипотечном жилье подразумевает согласование с банковской структурой.

Все необходимо подтверждать документами положенного образца.

Согласование с банком

Важно согласовать планы не только с жилищной инспекцией, но и с банковской организацией, ведь она фактически владеет недвижимостью –  объект находится в залоге.

Любой действие, касающееся перепланирования квартиры, предварительно согласовывают с кредитно-финансовой организацией.

В БТИ следует обращаться после получения вышеописанного разрешения. В пакет документов, подготавливаемый заранее, входят эскиз нового плана, подтверждающие право собственности документы на эту недвижимость, одобрение со стороны банка и страховщика.

Непосредственные работы могут быть начаты только после получения согласования в жилищной инспекции. Далее нужно обращаться в БТИ для внесения изменений в технические документы.

Согласование со страховщиком

Страховая компания, которой покупатель недвижимости когда-то доверил свое ипотечное имущество, тоже должна знать о предстоящей перепланировке.

Так должно быть потому, что первоначально сведения о площади застрахованного объекта занесены в договор, а осуществленная перепланировка может изменить площадь жилья, что требует обязательного документального подтверждения.

В договор о страховании можно внести соответствующие коррективы, связанные с изменением параметров квартиры.

О недопустимых перепланировках

Есть и запрещенные изменения, являющиеся таковыми из-за несоответствия строительным и санитарным нормативам.

Ни банк, ни другие контролирующие структуры не дадут разрешения на следующий перечень изменений в перепланировку ипотечной недвижимости:

• остекление балконов и лоджий, оборудованных пожарным выходом. Монтировать выносные конструкции на балконе для расширения площади также не разрешается;
• монтаж каминов в домах панельного типа;
• объединение жилой комнаты с кухонным пространством, в котором установлено газовое оборудование;
• установка дополнительного сантехнического оборудования;
• перенос радиаторов отопления на балконы и лоджии;
• монтаж теплого пола на балконном пространстве с использованием общедомовых коммуникаций;
• снос несущей перегородки и подоконного блока при объединении лоджии с комнатой.

Ответ на вопрос можно ли узаконить перепланировку в ипотечной квартире в этих случаях будет категорически отрицательным.

Однако важно знать, что плательщик ипотечного кредита может на свое усмотрение объединять жилые комнаты либо разделять их, снести стену между ванной и туалетом, увеличить гардеробную, прихожие за счет площади жилых помещений и располагать санузлы над нежилыми помещениями либо прихожими.

Процесс ремонтных работ

Перепланировка в ипотечной квартире Сбербанка или любого другого банка предполагает несколько этапов:

• проектирование работ;
• получение письменного одобрения банка;
• подача составленного заявления в отделение жилищной инспекции;
• получение разрешения на строительные работы;
• регистрация обновленных документов и согласование их с БТИ, а также кадастровой палатой.

Новый план квартиры будет законным только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

Полезная статья: Покупка квартиры в ипотеку в другом городе — возможно ли это?

Как правило, все этапы занимают 6-9 мес. Скорость согласования зависит от быстроты действия уполномоченных органов. Например, эскиз или новый проект изготавливают за срок 2-6 недель, на само согласование может потребоваться до 5 мес.

Финансовые расходы на оформление документов будут зависеть от расценок компании, к услугам которой человек решит прибегнуть. Средние значения будут такими:

• стоимость разрешения на проведение перепланировки – порядка 20 тыс. руб.;
• цена за акт приемки работ – от 10 тыс. руб.;
• документация в БТИ – от 7 тыс. руб.;
• плата за составление проекта нового плана жилья – от 20 тыс. руб.;
• госпошлины – от 1.5 тыс. руб.;
• стоимость технического заключения – от 6 тыс. руб.

Помимо вышеуказанных расходов к сумме могут добавиться расходы на получение разрешающих документов от иных органов, которые устанавливают цены на выдачу документов. Все это можно оформить лично – общая стоимость значительно уменьшится, но есть риск неисполнения установленных сроков, а это карается штрафами.

Процесс узаконивания перепланировки

До момента погашения ипотеки квартира является залогом. Поэтому банк полностью претендует на права владения.

Контроль состояния имущества со стороны кредитной организации заключается в направлении собственных инспекторов для проведения осмотра состояния ипотечной недвижимости. Все несогласованные работы будут выявлены и приведут к негативному итогу.

Если плательщик кредита уже изменил планировку без уведомления об этом банка, не нужно ждать инспектора, надеяться на то, что изменения не будут замечены.

Есть варианты узаконить перепланировку в ипотечной квартире, обратившись в фирму-посредник или самостоятельно. Однако профессионалы точно решат этот вопрос быстрее.

Компания, деятельность которой заключается в согласовании, будет собирать необходимые документы. Заемщик должен лишь обратиться в БТИ для получения нового техпаспорта на жилье и передать его банку. Так изменения появятся в личном деле заемщика, а инспектор не найдет оснований для санкций.

О переоценке стоимости

После перепланировки формируется отчет о переоценке жилья, находящегося в ипотеке.

Эксперт учтет все произведенные изменения, стоимость при этом лучше не занижать или завышать слишком сильно.

Грамотная переоценка доступна при обращении в оценочную компанию, она, как правило, заботится о своей репутации. Поэтому заключение будет вынесено только на основании фактов, иначе организация может лишиться аккредитации.

Узаконивание перепланировки в судебном порядке

Порой стандартный порядок не подходит в некоторых случаях согласования. Представители жилищной инспекции могут отказать в разрешении, если:

• перепланировка подразумевает закладку окон;
• дверной проем станет больше стандартного;
• расширение помещения будет происходить за счет площади, находящейся на этаж ниже;
• новый план затрагивает вентиляционную шахту;
• пристроен балкон.

Разумеется, это не весь перечень исключений. При возникновении конфликта лучше обращаться в суд, что требует подготовки иска. Помимо него надежнее воспользоваться услугами юриста, который правильно составит заявление и сможет представлять гражданина в ходе судебных разбирательств.

Исковое заявление дополняют следующими документами:

1. Правоустанавливающий документ на имущество.
2. Проект/эскиз перепланировки.
3. Отказ банка на внесение корректировок при получении им документации.
4. Согласование с Жилищной инспекцией (если получено).
5. Прочие документы, подтверждающие права истца.

Рассмотрение может занять несколько месяцев из-за большого количества одобряющих ведомств (МЧС, СЭС и пожарная инспекция).

Итоги

Провести перепланировку в ипотечной квартире и не согласовать это на уровне официальных инстанций грозит крупными штрафными санкциями.

Если ничего не было согласовано с банком, возможен конфликт и помимо финансовых взысканий можно получить требование о возвращении недвижимости первоначального состояния.

Банк также вправе требовать полного единовременного погашения обязательств либо расторгнуть договор ипотечного кредитования в одностороннем порядке.