Ипотека на покупку квартиры у родственника

Покупка жилья в собственность – сложный и многоступенчатый процесс, особенно, когда в него включена ипотека.

Далеко не каждому клиенту кредитор готов одобрить кредит на жилье: в первую очередь потенциальный заемщик должен соответствовать целому ряду жестких требований, а также иметь чистую кредитную историю.

В тех случаях, когда в сделку оказываются вовлечены люди, находящиеся в близких родственных отношениях, все становится еще сложнее. Вместе с тем, покупка доли квартиры у родственников в ипотеку – задача реальная, хоть и может потребовать больше сил.

Проблемы приобретения квадратных метров и цены на них никогда не перестанут быть актуальными. Более того, очень часто конечная стоимость желаемой жилплощади оказывается столь высока, что становится абсолютно неподъемной.

В такие моменты некоторые покупатели начинают задумываться: а возможно ли приобрести в ипотеку только часть жилья?

Когда можно открыть ипотеку на часть жилья?

К сожалению, даже сегодня получить одобрение на подобного рода кредит очень непросто. Несмотря на то, что законодательство позволяет подобного рода сделки, редкие банки соглашаются на выдачу ипотеки на покупку квартиры у родственника.

Однако, это не значит, что не стоит даже пытаться – каждая ситуация и каждый клиент всегда изучаются кредитором в индивидуальном порядке.

Чаще всего подобные сделки актуальны в следующих ситуациях:

1. Заемщику не хватает средств, чтобы выкупить последнюю долю жилплощади, которая ему не принадлежит. После того, как он ее выкупит, клиент станет единоличным владельцем квартиры.
2. Заемщик хочет расширить свою часть собственности в квартире за счет покупки дополнительной доли. После покупки у жилплощади по-прежнему будет больше одного собственника.
3. Клиент планирует приобрести долю в жилье, на которое у него ранее не было никаких прав.

Разные кредиторы могут по-разному относиться к перечисленным обстоятельствам. Если клиент хочет увеличить размер своей части собственности, то процентная ставка по кредиту будет очень высокой, так как залогом в данном случае выступает лишь часть жилплощади, а она не обладает достаточной ликвидностью.

Поэтому банки гораздо более охотно идут на сделку, если обстоятельства складываются как в первом описанном случае.

Если плательщик получит последнюю долю в собственность, то в качестве залогового имущества может выступить вся жилплощадь целиком. И в этом случае подобная ипотека ничем не будет отличаться от стандартной ипотеки на квартиру.

Тяжелее всего будет обстоять ситуация, если вы решите купить долю в абсолютно чужом имуществе. Такой вариант крайне невыгоден для банка, так как в будущем при необходимости будет очень сложно реализовать только часть жилья. На подобные запросы банки чаще отвечают отказом и предлагают рассмотреть вариант обычного кредита.

Подобные займы также очень невыгодны для клиентов: при невысоких сроках и очень больших ставках заемщик сильно рискует не справиться с финансовой нагрузкой и не выполнить обязательства по кредиту.

Однако, всегда остается вариант отдать в качестве залога другую ликвидную жилплощадь.

Как происходит оформление ипотеки на комнату?

Порядок действий, как выкупить долю в квартире у близких родственников по ипотеке, мало чем отличается от обычных займов на покупку квартиры.

Одно из основных требований в данной сделке – получение нотариально заверенных документов, которые подтверждают отказ прочих владельцев данной квартиры от покупки конкретно этой части жилой площади.

Основные требования, по которым банк будет оценивать заемщика, мало чем будут отличаться от стандартных кредитов и регулируются российским законодательством:

• минимально возможный возраст кредитополучателя – 21 год;
• максимально допустимый возраст – 75 лет на момент окончания срока действия договора;
• гражданство РФ;
• документально подтвержденный стабильный доход;
• стаж на последнем месте службы не менее 6 месяцев.

Если у обратившегося лица имеется только вид на жительство, то получить одобрение на подобную сделку он может только в исключительных ситуациях и только в той банковской организации, которая обслуживала его с самого начала.

На комнаты, которые можно приобрести в ипотеку, тоже распространяется ряд ограничений. Не получится оформить кредит на:

• на комнату в аварийном помещении;
• на часть жилья в новом доме;
• в доме без коммуникаций.

Ограничение распространяется на новые дома, так как на период действия кредита в залоге будет находиться все жилое помещение, соответственно, у остальных собственников появляется риск его потерять.

Кредиторы с большей охотой идут на такие сделки, если клиент уже является владельцем большей части помещения и желает выкупить оставшуюся одну комнату. В таких ситуациях вся сделка проводится с одним собственников, и такой вариант гораздо более удобен и безопасен для банков.

Кого банки относят к близким родственникам?

При оценке потенциального заемщика, банки изучают и его ближайших родственников, и членов семьи, опираясь на Семейный кодекс РФ. Кто относится к близким родственникам по мнению банков:

• супруг или супруга;
• родители (родные или усыновители);
• дети (родные или приемные);
• братья и сестры (в том числе единокровные или единоутробные);
• опекуны и их опекаемые.

Любые договора между близкими родственниками с точки зрения закона считаются взаимозависимыми, а значит банк будет относиться к ним с повышенной настороженностью.

Может ли кредитор ответить отказом

Да, безусловно. Более того, нередко банки заранее указывают на невозможность заключения сделок между ближайшими родственниками.

Даже если подобного условия нет, это еще не значит, что займодатель непременно ответит согласием.

Отказ чаще всего появляется, если у банка возникли подозрения относительно клиента:

• сумма займа слишком низкая, а названная цена жилья заметно ниже рыночной;
• сторона, выступающая в качестве продавца, не имеет во владении другого жилья и не может доказать, что ей будет где жить после продажи имущества;
• стороны сделки настаивают на использовании наличности.

Полезная статья: Раздел квартиры в ипотеке при разводе: особенности и нюансы.

В какие банки стоит обратиться?

Рассматривать и анализировать заявки на сложные сделки, к которым можно отнести и сделки между родственниками, могут в основном крупные кредитные организации, у которых достаточно опытных юристов и специалистов.

Какие банки кредитуют сделки между близкими родственниками:

1. ВТБ. Сроки кредитования – до 30 лет. Минимальная ставка – 10,75%. Первый взнос не менее 15%.
2. Сбербанк. Срок – до 30 лет. Процентная ставка – от 10,20%. Первый взнос – 15%.
3. Газпромбанк. Максимальный срок – 30 лет. Размер процентов – от 10,5%. Первоначальный взнос – не менее 10%.
4. Райффайзенбанк. Кредитование до 30 лет. Процентная ставка – от 9,99%. Первоначальный взнос – 17%.

Компании, не вошедшие в данные перечень, как правило отвечают отказом на ипотечное кредитование между родственниками. Возможность получить кредит на максимально выгодных условиях есть у постоянных клиентов компании, которые получают зарплату через этот банк или имеют открытый депозит.

Особенности ипотеки между близкими родственниками в Сбербанке:

Если ипотечный займ открывается для близкого родственника, то специалисты Сбербанка попросят вас заполнить небольшую анкету о ваших родственных связях.

Если займодатель посчитает, что в будущем есть существенный риск претензий от родственников, то он может потребовать от заемщика дополнительный залог.

При выборе кредитной организации стоит обратить внимание на Сбербанк, так как он может предложить не только выгодные условия, но и снизит ставку, если будет соблюдено одно из условий:

• клиент получает зарплату через Сбербанк;
• весь процесс оформления и регистрации договора происходит в электронном виде;
• клиент приобрел страховой полис.

Сбербанк предлагает несколько кредитных программ, в которых могут принимать участие лица, находящиеся в родстве. Вы можете приобрести:

• готовое жилое помещение;
• строящееся жилье;
• собственный дом;
• покрыть часть займа материнским капиталом;
• открыть ипотечный займ для военных.

Как и в большинстве кредитных учреждений открыть займ можно от 21 года. Максимальный возраст – 75 лет на момент окончания кредитования.

Стоит учитывать, что Сбербанк проверяет своих заявителей не только вручную, но и через автоматизированную систему, поэтому пытаться скрыть участие родственников не имеет смысла.

Причины отказа и как повысить шансы на одобрение

Чтобы увеличить вероятность одобрения, для начала, как и при получении любых банковских продуктов, необходимо убедиться, что вы максимально соответствуете требованиям, которые выдвигает займодатель.

Среди наиболее часто встречающихся причин отрицательного решения можно назвать следующую: договор заключается между супругами, даже если они не женаты официально, или у них имеется брачный контракт.

Вероятность получить одобрение будет еще ниже, если у супругов имеется несовершеннолетний ребенок. В такой ситуации супругам может помочь только официальное оформление развода.

Много вопросов у займодателя вызовет и ситуация, когда в оформлении договора на приобретение доли в квартире принимают участие родители и дети. В этом случае можно попросить о содействии стороннее лицо, который оформит договор на свое имя.

Высокая вероятность одобрения будет в том случае, если приобретается коммерческая недвижимость. Если она не входит в наследство, и у нее один собственник, то даже родственные связи не будут проблемой.